榕首批高龄住宅电梯现更换难题

数月前闹得沸沸扬扬的华林御景高层电梯更换风波终于尘埃落定。记者日前走访获悉，作为福州最早一批配有电梯的高档住宅小区之一，该小区六部“高龄”电梯经质监部门鉴定需全部更新。经多方协商，业主自筹资金到位过半，最早将于下月中旬进行旧梯拆卸，第一批两部电梯将于9月26日到货并着手安装。

1998年交房的华林御景，算是福州当年最高档的楼盘之一，传说当年住在这里的都是“有身份”的人，就连福建知名企业家曹德旺也在该楼盘中拥有一套别墅。而其高档的特征之一就是装有电梯。要知道，福州住宅电梯的大规模安装建设大约是在2007年。

不过15年过去，作为第一批吃螃蟹的住宅小区，也比其他小区更早遭遇到“电梯老龄化”问题。目前国家和地方并没有出台关于电梯的强制报废标准，但一般来说，“15岁”的电梯已进入老年期，随时面临更换。

电梯更换这事谁负责？费用由谁来承担？维修基金流程繁琐耽搁不起怎么办？维修不足又该怎么办？华林御景今日所面临的尴尬与困境，也将不可避免地出现在更多的住宅小区面前。

三部电梯 一部彻底坏了一部常抖一部有“腾飞感”

华林御景13幢楼共配置17部电梯，使用年限全部超过15年，其中多层（九层以下）电梯还可勉强使用，而两幢超过32层的高层所属的六部电梯故障频发，经过强制鉴定都将于下月更新。

昨日，记者来到高层之一的“月亮座”，发现三部电梯中的2号电梯已经关闭。

“2号电梯彻底坏了。”一名住户说，“1号电梯也很恐怖，经常抖。有时候三部电梯一起坏，我还从32层走下来过。”

这名住户热情地邀请记者感受一下目前勉强可以运行的3号电梯。

刚进电梯口，这名住户就被电梯门夹了一下。“你看，一点感应都没有。”该住户无奈地说。

当电梯开始运行时，记者明显有一种“起飞”的腾空感。“别怕，都这样，一会停住的时候也是这个感觉。”该住户安慰道。当电梯显示即将抵达31层的时候，突然哗地一下又掉到了28层，接着缓缓上升，记者吓了一大跳。

不过，这和31层业主曹阿姨的遭遇相比，似乎不值一提。曹阿姨说，太阳座和月亮座的电梯从去年开始故障频发。最恐怖的一次，电梯卡在两个楼层之间，她拼命呼救，被物业人员从半空中拉出来。

“从那一次起，我就说电梯一定要换，我自己非常热心去跑这个事情。”曹阿姨说，她是华林御景电梯更新筹备组的成员，这个筹备组成员都是这两幢高层的业主代表。然而筹备过程之曲折，让她心力交瘁。

更换6部电梯要花300万元 物业处无力承担

负责华林御景物业管理的是福州三泽物业管理有限公司。虽然出了问题大家都喜欢找物业处，但是物业陈主任说，更换六部电梯的费用初步估算在300万元左右，这样的巨额费用物业处是无力承担的，按常理，电梯的维修、更换都应该由业主所缴纳的维修基金承担。

“但是动用维修基金的程序实在太复杂了，修一部电梯，要楼层三分之二的业主签字，很多人不愿意签字啊，加上各种手续，动不动两三个月，哪里等得起。像平时的小维修，小零件更换，都是我们物业自己贴钱。”陈主任说，千元以下的维修费用还可以垫付，超过这个数目就负担不起。

陈主任给记者算了一笔账，该小区多层业主的物业费是每平方米1.1元，高层业主的物业费是每平方米1.3元，小区一共13幢楼房中有两幢是拆迁安置房，物业费是7毛钱每平方米。陈主任表示, 按照目前的物价水平，华林御景的物业服务收费偏低，而这些收入还要承担每年约十万元的电梯日常维护费用和年检费用。“再贴，就入不敷出了。”

福建实达物业有限公司综合部相关负责人刘先生也向记者解释，目前福州小区电梯日常维护费用由物业公司缴纳，主要出自业主的物业费。“由于单部电梯维保费用并不高，只够支付电梯的简单维护和保养，维保公司一般两个星期进行一次日常维护。但如果遇上更换零件等大修，修一次几千到几万元，我们收的物业费也没这么多，更不用提花费几十万元来更换电梯了”。

物业管理公司方面表示，高龄电梯的更换问题最终还是要由业主委员会来解决，物业处只能做一些协助工作。从事物业管理十年的陈主任表示，这是自己首次遇到住宅小区电梯更换问题，但这样的问题将越来越多。

业主协商每人掏6000元 但低层住户不愿交

由于都是第一次面临小区电梯更换，让业主意识到这个艰巨的任务将由自己来解决，就是一个艰难的过程，特别是像华林御景这样的许多老小区都没有业主委员会。

曹阿姨说，一开始连自己的先生都不支持。“但是有一次，他从31层坐电梯直接掉到5层，吓坏了，就非常支持我做的事情。”

电梯更新筹备组成立后，曹阿姨等十几位成员首先想到的是动用维修基金。但是经过了解后大家发现这个方案不现实。一方面是由于维修基金的启动程序太繁琐，必须由三分之二以上的业主同意才可动用，而且要经过层层审批，时间上等不起。另一方面是由于老旧小区当年缴纳的维修基金较低，即使能够及时动用，也无法满足需求。

曹阿姨说，像华林御景这样的老小区，并不是按照房款的百分比缴纳维修基金，“每户三千元，几年前管道改造用了一部分，每户大概能剩下1000多元，按照房管局规定要留三成在账户上，也就是说每户能用的只有700多元，可是我们筹备组做过市场调查，每户最少要摊6000元。”

省特种设备研究院的专家表示，由于目前国家没有设置专项用于电梯维修或者更换的维修基金，所以电梯的维修和更换如果以申请维修基金的方式存在审批程序较多、时间久的特点，从各城市看，目前大多由业主自费来更换，而费用如何支出、如何分摊成为一个普遍难题。

经过物业处、社区、街道、大学教授、甚至派出所等相关人员的共同协调，太阳座和月亮座的多数业主同意各自再掏六千元更新电梯。“正式合同8月3日已经签署了，根据合同，9月26日会到货。分三批安装，第一批先装两部电梯。”曹阿姨喜忧参半，因为太阳座232户业主中还有30户没有交钱，而月亮座232户业主中只有176户业主及时缴纳。

不愿意缴纳的原因五花八门，有的是不住在该小区，有的是低层住户觉得换不换与自己关系不大，有的是不信任，存在观望心理。

“我有点担心最后一部分款项能不能凑齐。”曹阿姨说。

探讨

换电梯费用该如何解决？

业内人士：可根据楼层高低调整比例,或者不交钱不能用电梯


福州市房管局相关人士承认，按照《福州市住宅专项维修资金管理办法》，遇上电梯大修或是更换，就需要动用到小区公共维修基金，但往往在征求业主意见时，物业处或业委会都遭遇征集签字难题。业内人士解释，更换一部电梯动辄几十万元，公共维修基金将被花掉大半，日后再进行各项维修时难免会资金不足，需要业主重新缴纳，这导致不少业主，尤其是低层业主不愿动用这笔钱。而目前需要更换电梯的老旧小区大多公共维修基金数额较低，有些甚至没有维修基金，更换电梯往往需要业主另外“凑份子”。“这个困难更大。低层业主需不需要交，交多少，这些都是争议的重点。”福州市房管局相关人士表示，根据《福州市住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，但在执行过程中，很多低层住户对此无法接受，明确表示自己不用电梯，不应该出这笔费用。而目前并没有政策对此作出明确规定。对此，业内人士表示，电梯更换费用的分摊比例主要还是看业主大会的表决结果，福州目前有些小区在电梯电费的公摊上，1-3楼的业主都不需要缴纳。更换电梯也可以参照类似做法，低层住户不交或者少交。福州市房管局相关人士也认为，电梯更换费用除了按面积分摊外还可以更灵活一些，如以7楼为界，7层以下住户在一定基数上下浮缴纳，而7层以上住户则相应上调缴纳标准。而再“极端”的做法就是安装“智能刷卡”电梯，采用“谁交钱谁刷卡”的方式，既让住在低层的业主有权拒绝交费，对已交费业主而言又很公平。曹阿姨，目前华林御景也将采用这个办法，更新后的电梯将刷卡使用，不交钱的用户则无法使用电梯。